第五章 房地产评估
知识点三、房地产的特性
房地产是土地和房屋及其权属的总称。
我国《城市房地产管理法》规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋的占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”同时，土地的区位决定了房屋的位置，直接影响到房地产的价格，因此，在房地产评估中，通常评估房地产的整体价值。
房地产一般具有如下特性：（熟悉）
1.位置固定性。
2.供求区域性。
3.使用长期性。
4.投资大量性。
5.保值与增值性。
一般物品在使用过程中由于老化、变旧、损耗、毁损等原因，其价值会逐渐减少。
而从长期来看，土地的价值呈上升走势。
（1）由于土地资源的有限性和固定性，制约了对房地产不断膨胀的要求，特别是对良好地段物业的需求，导致价格上涨。
（2）对土地的改良和城市基础实施的不断完善，使土地原有的区位条件改善，导致土地增值。
6.投资风险性。
房地产使用的长期性和保值增值性使用之成为投资回报率较高的行业，同时房地产投资风险也比较在。主地产投资的风险主要来自三个方面：
（1）房地产无法移动，建成后又不易改变用途，如果市场销售不对路，容易造成长期的空置、积压。
（2）房地产的生产周期较长，从取得土地到房屋建成销售，通常要 3-5 年的时间，在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化，都会对房地产的投资产生影响。
（3）自然灾害、战争、社会动荡等，都会对房地产投资产生无法预见的影响。
7.难以变现性。
由于房地产位置固定性、用途不易改变等，房地产不像股票和外汇那样，可以迅速变现，其变现性较差。
8.政策限制性。
房地产市场受国家和地区政策影响较大。城市规划、土地利用规划、土地用途管理、住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的价格产生直接或间接的影响。
第五章 房地产评估
知识点四、房地产评估的原则（掌握）
在进行房地产评估时，除了需要遵循供需原则、替代原则、贡献原则等，还应该遵循以下原则：
（一）合法原则
合法原则是指房地产评估应以评估对象的合法产权、合法使用和合法处分等为前提进行。在分析房地产的最有效使用时，必须根据城市规划及有关法律的规定，依据规定用途、容积率、建筑高度与建筑风格等确定该房地产的最有效使用。
（二）最有效使用原则
评估房地产价值时，不能仅仅考虑房地产现时的用途和利用方式，而是结合预期原则考虑何种情况下房地产才能达到最佳使用及实现的可能，以最佳使用所能带来的收益评估房地产的价值。
第五章 房地产评估
知识点五、房地产评估程序
第六步“综合分析确定评估结果”中特别注意以下几点：
1.所选用的资料是否适当；
2.评估原则的运用是否适当；
3.对资料分析是否准确，特别是对影响因素权重的赋值是否恰当。
第五章 房地产评估
知识点六、房地产价格的种类
（一）根据权益的不同，可分为所有权价格、使用权价格、其他权利价格
一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。
抵押价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。
租赁价格是承租方为取得房地产租赁权而出租方支付的价格。
（二）价格形成方式可分为市场交易价格和评估价格
1.市场交易价格
房地产在市场交易中实际成交的价格。
2.评估价格
对市场交易价格的模拟。
房地产评估价格根据使用目的及其作用可分为基准地价、标定地价、房屋重置价格、交易底价、课税价格等几种。
其中基准地价、标定地价、房屋重置价格由政府制定，且由政府定期公布。
（三）按房地产的实物形态可划分为土地价格、建筑物价格和房地产价格
1.土地价格
包括基准地价、标定地价和土地交易价格等。（第七节讲解）
2.建筑物价格
指纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。
3.房地产价格
指建筑物连同其占用的土地的价格。
（四）按房地产价格表示单位可划分为总价格、单位价格、楼面地价（掌握）
房地产总价格：指一宗房地产的整体价格。
房地产单位价格有三种情况：
单位土地面积的土地价格、单位建筑面积的建筑物价格、单位建筑面积的房地产价格。
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
容积率：指地块的建筑面积与地块总面积的比率。
容积率=建筑总面积/土地总面积
楼面地价=土地总价格/建筑总面积
=（土地单价×土地总面积）/建筑总面积
= 土地单价/容积率
（五）其他价格类型
公告地价，是政府定期公布的土地价格，在有些国家和地区，一般作为征收土地增值税和征用土地补偿的依据。
申报地价，是房地产权利人向政府（县级以上地方人民政府）申报的房地产交易成交价格。
第五章 房地产评估
知识点七、房地产价格的特征
1.房地产价格是权益价格；
2.房地产价格与用途相关；
3.房地产价格具有个别性；
4.房地产价格具有可比性。
第五章 房地产评估
知识点八、房地产价格的影响因素（掌握）
影响房地产价格的因素通常可划分为一般因素、区域因素和个别因素，下面分别予以阐述
（一）一般因素
主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素等。
1.经济因素。
（1）经济发展因素。
（2）财政金融因素。
（3）产业结构因素。
2.社会因素。
（1）人口因素。
（2）家庭规模因素。
（3）房地产投机因素。
（4）教育科研水平和治安因素。
（5）社会福利因素。
3.行政因素。
（1）土地使用制度与住房制度、地价政策。
（2）城市规划、土地利用规划、城市发展战略。
（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策。
（4）行政隶属关系变更。
（5）交通管制。
4.心理因素。
（二）区域因素
区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的特性。
1.商服繁华因素。
这是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。如果商服繁华度较高，该地区的房地产价格水平也会较高。
2.道路通达因素。
这是指所在地区道路系统通畅程度，道路的级别（主干道、次干道、支路）越高，该地区的房地产价格水平也较高。
3.交通便捷因素。
这是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度。其便捷度越高，房地产价格水平也较高。
4.城市设施状况因素。
（1）基础设施：主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施。
（2）生活设施：主要包括学校、医院、农贸市场、银行、储蓄所、邮局等设施。
（3）文化娱乐设施：主要包括电影院、图书馆、博物馆、俱乐部、文化馆等设施。
5.环境状况因素
若一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；若噪声污染、大气污染、水污染较严重，则房地产价格水平较低。
（三）个别因素
1.土地的个别因素。
（1）区位因素。
区位是影响地价的一个非常主要的因素。区位也叫宗地位置。区位有自然地理区位与社会经济区位之别。当区位由劣变优时，地价会上升；相反，则地价下跌。
（2）面积因素、宽度因素、深度因素。
一般来说，宗地面积必须适宜，规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥，从而降低单位地价。
（3）形状因素。
土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳，特殊情况，在街道的交叉号，三角形等不规则土地的地价也可能畸高。
（4）地力因素、地质因素、地势因素、地形因素。
地形是指地面的起伏形状，一般来说，土地平坦，地价较高；反之，土地高低不平，地价较低。
（5）容积率因素。
容积率越大，地价越高；反之，容积率越小，地价越低。容积率与地价的关系一般不呈线性关系。
（6）用途因素。
一般来说，对于同一般宗土地而言，商业用地、住宅用地、工业用地的地价是递减的。
（7）土地使用年期因素。
在年地租不变的前提下，土地使用年期越长，地价越高。
2.建筑物的个别因素。
（1）面积、结构、材料等。
建筑物的建筑面积、居住面积、高度等不同，则建筑物的重建成本也不相同。
（2）设计、设备等是否良好。
建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适应，对建筑物价格有很大的影响。
（3）施工质量。
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本，更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响。
（4）法律限制。
有关建筑物方面的具体法律限制，主要是城市规划及建筑法规。
（5）建筑物是否与周围环境协调。
建筑物应当与其周围环境相协调，否则就不是最有效使用状态。建筑物不能充分发挥使用效用，其价值自然会降低。
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