2021年注册会计师考试《会计》基础练习及答案5

　4.甲公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。有关资料如下：2×17年6月30日甲公司与A公司签订协议，将自用的办公楼出租给A公司，租期为3年，每年租金为8 000万元，每年6月30日收取租金，2×20年6月30日到期。2×17年6月30日该房地产的公允价值为60 000万元，账面原值为70 000万元，已计提的累计折旧为8 000万元(其中2×17年1月至6月累计计提折旧为100万元)，未计提减值准备。各年6月30日均收到租金。2×17年12月发生办公楼修理费用2万元。2×17年12月31日该办公楼的公允价值为61 000万元。2×19年12月31日该办公楼的公允价值为60 800万元。

　　为了提高办公楼的租金收入，甲公司决定在租赁期届满后对办公楼进行改扩建，并与B公司签订经营租赁合同，约定完工时将办公楼出租给B公司。2×20年6月30日租赁协议到期，甲公司收回办公楼并转入改扩建工程。2×20年8月30日完工，支付工程款项9 560万元，被替换部分的账面价值为60万元。2×20年8月30日将办公楼出租给B公司。下列关于甲公司对投资性房地产会计处理的表述中，正确的有(　)。

　　A.2×17年6月30日进行房地产转换时应确认其他综合收益-2 000万元

　　B.影响2×17年营业利润的金额为2 898万元

　　C.2×20年6月30日将办公楼的账面价值60 800万元转入“投资性房地产——在建”科目

　　D.2×20年8月30日完工后“投资性房地产——成本”科目的金额为70 300万元

　　『正确答案』BCD

　　『答案解析』选项A，2×17年6月30日进行房地产转换时其公允价值与账面价值的差额=60 000-(70 000-8 000)=-2 000(万元)，应确认公允价值变动损失2 000万元;选项B，影响2×17年营业利润的金额=-出租前折旧费100-转换日公允价值变动损失2 000-修理费用2+租金收入8 000/2+期末公允价值变动收益(61 000-60 000)=2 898(万元);选项D，2×20年8月30日完工后增加“投资性房地产——成本”科目的金额=60 800+9 560-60=70 300(万元)。

　　三、计算分析题

　　A公司属于非房地产开发企业，系增值税一般纳税人，其土地使用权和建筑物适用的增值税税率为9%。该公司有关房产和地产的业务资料如下：

　　(1)2×20年3月，A公司董事会作出决议，准备外购两宗土地使用权，其中一宗土地使用权拟用于建造A写字楼，建成后将对外出租;另外一宗土地使用权拟用于建造B办公楼，建成后将用于本公司行政办公。2×20年5月1日，A公司以出让方式购入上述土地使用权，其中拟用于建造A写字楼的土地使用权的不含税购买价款为10 000万元，拟用于建造B办公楼的土地使用权的不含税购买价款为24 000万元。两者的预计使用年限均为50年，A公司购入两者时均取得了相应的增值税专用发票，增值税额合计为3 060万元。A公司在购入当月即委托某建筑公司开始在上述土地上分别建造A写字楼和B办公楼。

　　(2)2×20年12月末，用于建造A写字楼的土地使用权的公允价值为15 000万元，在建的A写字楼的公允价值无法合理确定。

　　(3)2×21年6月，A写字楼和B办公楼即将完工，A公司与甲公司签订经营租赁合同，将A写字楼整体租赁给甲公司使用，租赁期开始日为该写字楼达到预定可使用状态的日期。

　　2×21年6月1日，A公司以银行存款向建筑公司支付A写字楼不含税的建造成本50 000万元，以银行存款向建筑公司支付B办公楼不含税的建造成本39 760万元，均取得了相应的增值税专用发票，同时支付了相关的增值税额。

　　(4)2×21年7月1日，A写字楼和B办公楼达到预定可使用状态并交付使用，预计使用年限均为30年。

　　(5)2×21年12月31日，A写字楼的土地使用权公允价值为18 000万元，A写字楼的公允价值为60 500万元。同时收到半年的不含税租金1 000万元，并开出增值税专用发票，增值税额为90万元。

　　其他资料：A公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，对固定资产和无形资产均采用直线法计提折旧或摊销。假定上述土地使用权和建筑物的预计净残值均为0。

　　要求：根据以上资料编制A公司相关的会计分录。

　　『正确答案』

　　(1)2×20年5月1日：

　　借：投资性房地产——土地使用权(在建)10 000

　　无形资产 　　　　　　　　　　　　 24 000

　　应交税费——应交增值税(进项税额)3 060

　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　37 060

　　(2)2×20年12月31日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　320

　　贷：累计摊销 　　　　　　　　　　　　　　　　　(24 000/50×8/12)320

　　借：投资性房地产——土地使用权(公允价值变动)(15 000-10 000)5 000

　　贷：公允价值变动损益 　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　5 000

　　(3)2×21年6月1日：

　　借：投资性房地产——写字楼(在建)　　　　　　　　　　　　　　 50 000

　　在建工程 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　39 760

　　应交税费—应交增值税(进项税额)　(50 000×9%+39 760×9%)8 078.4

　　贷：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　97 838.4

　　(4)2×21年7月1日：

　　借：在建工程　　　　　　　　　　　　　　　 240

　　贷：累计摊销 　　　　　　 (24 000/50×6/12)240

　　借：投资性房地产——写字楼(成本)　　　50 000

　　固定资产——办公楼 　　　　　　　　 40 320

　　贷：投资性房地产——写字楼(在建)　　　　50 000

　　在建工程　　　　　(39 760+320+240)40 320

　　借：投资性房地产——土地使用权(成本)　10 000

　　贷：投资性房地产——土地使用权(在建)　　10 000

　　(5)2×21年12月31日：

　　借：投资性房地产——土地使用权(公允价值变动)(18 000-15 000)3 000

　　——写字楼(公允价值变动)　 (60 500-50 000)10 500

　　贷：公允价值变动损益　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13 500

　　借：管理费用　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　800

　　贷：累计折旧 　　　　　　　　　　　　　　　　　(40 320/30×5/12)560

　　累计摊销 　　　　　　　　　　　　　　　　　(24 000/50×6/12)240

　　借：银行存款 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1 090

　　贷：其他业务收入 　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　1 000

　　应交税费——应交增值税(销项税额)　　　　　　　　　　　　　　 90